Húsnæði : sjöföldun á hreinni eign á 9 árum – skattfrjálst

Hrein eign íbúðareiganda í fjölbýlishúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hefur liðlega sjöfaldast á aðeins rúmlega 9 árum. Þetta má lesa út úr gögnun hagdeildar Landsbankans og greiningu á fasteignamarkaðinum sem Capacent gerði fyrir Reykjavíkurborg í lok árs 2018.

 

Hagdeild Landsbankans birtir í dag ofangreint línurit sem sýnir verðþróunina frá byrjun árs 2011. Fram kemur að verð á fjölbýli hefur hækkað um 120% fram til júní 2020. Fyrir sérbýli er hækkunin líka mjög mikil eða rúmlega 90%.

Á sama tíma hefur vísitala neysluverðs hækkað um 32%. Hækkun íbúðaverðsins er því þreföld verðlagshækkunin fyrir sérbýli og nærri fjórföld fyrir fjölbýli.

Í skýrslu Capacent fyrir Reykjavíkurborg kemur fram að kaupverð fjölbýlis var um 220 þúsund kr. fermetrinn árið 2011. Einnig kemur þar fram að kaupverð fjölbýlis hafi frá byrjun árs 2012 verið orðið hærra en byggingarkostnaður og að það væri ríflega 20% hærra í nóvember 2018.

Hækkun úr 22 m.kr. í 48 m.kr.

Eitt hundrað fermetra íbúð í fjölbýli hefur því að jafnaði kostað 22 m.kr. í byrjun árs 2011 en kostar nú samkvæmt upplýsingum hagdeildar Landsbankans 48,4 m.kr.  Þetta er hækkun um 26,4 milljónir króna.

Hrein eign frá 3,3 m.kr í 23,6 m.kr.

Sé gert ráð fyrir að kaupandi hafi tekið 85% lán við kaupin í janúar 2011 og lagt fram 15% sem eigið fé er hrein eign í upphafi 3,3 milljónir króna. Gert er  ráð fyrir að lánið hafi verið verðtryggt og látið milli hluta liggja að sinni afborganir af láninu. Lánið hefur aðeins hækkað um rúm 32% og stendur í 24,8 m.kr. en íbúðin er metin á 48,4 m.kr. sem fyrr segir og því hefur  hrein eign vaxið og er orðin 23,6 m.kr.

Skattfrjálsar tekjur

Skuldlaus eign hefur því sjöfaldast á þessum rúmum 9 árum og er 20,3 m.kr. hærri en hún var í upphafi. Verður þetta að teljast góð ávöxtun.

Sé íbúðareigandinn einstaklingur og eigi hann minna en 1200 rúmmetra af íbúðarhúsnæði er allur hagnaður af sölu íbúðarinnar skattfrjáls. Hagnaðurinn í þessu tilviki jafngildir um það bil að jafnaði samanlögðum launatekjum einstaklings áþremur árum.  Það þætti mörgun launþeganum vel í lagt af hálfu hins opinbera að gefa eftir allan tekjuskatt og útsvar af 20 milljóna króna launatekjum.

Sé þetta dæmi yfirfært á allan húsnæðismarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu, þar sem fasteignamat íbúðarhúsnæðis er um 5000 milljarðar króna, má ætla að raunhækkun þess frá 2011 geti verið um 1500 milljarðar króna.

Á landsbyggðinni hefur verðþróun verið skrykkjóttari og breytileg eftir svæðum en einnig hefur þar orðið verðhækkun frá 2011. Byggðastofnun birti fyrr á þessi ári samanburð á fasteignamati á viðmiðunarfasteign á 26 þéttbýlisstöðun á landinu. Eins og sjá má er líkleg eignaaukning frá 2011 utan höfuðborgarsvæðisins mun lægri en þar.

Dreifingin á ávinningi íbúðareigenda vegna verðhækkunarinnar með skattleysinu er því mikið til svæðisbundin. Þetta er líklega á hverju ári stærsta byggðaaðgerð stjórnvalda í fjárhæðum talið sem gerir fjárfestingu á höfuðborgarsvæðinu enn eftirsóknarverðari en ella.

-k

 

Athugasemdir

athugasemdir